【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)永慶房屋2022第二季網(wǎng)路會(huì)員調(diào)查，全臺(tái)認(rèn)為房?jī)r(jià)看漲的比例由上季的71％降至62％(圖一)，較上季減少9個(gè)百分點(diǎn)，看漲比例大幅減少，約回到2021Q4水準(zhǔn)。永慶房屋業(yè)管部協(xié)理陳賜傑指出，在升息壓力增溫、政府持續(xù)祭出打炒房政策環(huán)境下，讓消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期開(kāi)始出現(xiàn)變化，雖仍有超過(guò)半數(shù)消費(fèi)者認(rèn)為未來(lái)一季房市仍上漲，但比例已大幅縮減，看漲比例為連三季成長(zhǎng)後首次下降。
 
若觀察七大都會(huì)區(qū)對(duì)未來(lái)一季房?jī)r(jià)的看法，陳賜傑說(shuō)明，則可發(fā)現(xiàn)七大都會(huì)區(qū)普遍出現(xiàn)看漲情緒降溫，七都中有六都較上季下降，其中，臺(tái)北、桃園、高雄已減逾10個(gè)百分點(diǎn)，看漲比例下滑最多，反觀臺(tái)南則是持續(xù)看漲，看漲比例小幅增加。
 
房?jī)r(jià)高漲、全民有感！31％消費(fèi)者認(rèn)為想購(gòu)屋地區(qū)過(guò)去一年上漲10％以上
高雄對(duì)房?jī)r(jià)上漲最有感！44％消費(fèi)者認(rèn)為漲幅在10％以上
 
本次調(diào)查也針對(duì)消費(fèi)者想購(gòu)屋的地區(qū)做房?jī)r(jià)看法的調(diào)查，消費(fèi)者認(rèn)為想購(gòu)屋的地區(qū)房?jī)r(jià)過(guò)去一年房?jī)r(jià)是上漲還是下跌呢？陳賜傑說(shuō)明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，全臺(tái)有75％消費(fèi)者認(rèn)為過(guò)去一年房?jī)r(jià)已上漲5％以上(圖二)，其中，甚至有31％消費(fèi)者認(rèn)為上漲10％以上。若觀察七大都會(huì)區(qū)對(duì)過(guò)去一年想購(gòu)屋區(qū)域的房?jī)r(jià)看法，新竹、臺(tái)中、臺(tái)南認(rèn)為上漲10％以上占比逾三成，高雄甚至高達(dá)44％，顯示高雄消費(fèi)者對(duì)於房?jī)r(jià)漲幅最有感。陳賜傑表示，不論是七大都會(huì)區(qū)或全臺(tái)的數(shù)據(jù)均顯示，消費(fèi)者對(duì)於自己想購(gòu)屋地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅感受度相當(dāng)明顯，全民有感。  
73％消費(fèi)者認(rèn)為2022年國(guó)內(nèi)啟動(dòng)升息循環(huán)！77％認(rèn)為全年升息1碼
消費(fèi)者對(duì)升息敏感度增！80％消費(fèi)者能承受升息上限僅3碼
 
陳賜傑說(shuō)明，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)(FED)為抑制美國(guó)國(guó)內(nèi)高漲的通膨，升息態(tài)度逐步轉(zhuǎn)鷹，再加上俄烏衝突影響，全球物價(jià)飆漲，升息箭在弦上，不得不發(fā)，而2022年2月至3月初，市場(chǎng)就預(yù)期FED於3月就會(huì)升息1碼。本次調(diào)查也針對(duì)國(guó)內(nèi)升息的議題進(jìn)行調(diào)查，本次調(diào)查期間正好落在市場(chǎng)大致已確定FED升息1碼以及俄烏戰(zhàn)爭(zhēng)爆發(fā)後，可以觀察消費(fèi)者對(duì)於國(guó)內(nèi)升息的預(yù)期。
 
那麼，消費(fèi)者如何看待國(guó)內(nèi)的升息步調(diào)呢？陳賜傑指出，根據(jù)調(diào)查結(jié)果(圖三)發(fā)現(xiàn)，73％消費(fèi)者認(rèn)為2022年會(huì)升息，較上季大幅增加20個(gè)百分點(diǎn)，顯示消費(fèi)者明顯感受到美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)升息態(tài)度轉(zhuǎn)鷹，而國(guó)內(nèi)也勢(shì)必會(huì)跟進(jìn)。至於開(kāi)始升息的時(shí)間點(diǎn)，81％認(rèn)為升息時(shí)間點(diǎn)會(huì)落在2022年第二、三季之間(圖四)，至於升息幅度，77％消費(fèi)者認(rèn)為2022年會(huì)升息1碼內(nèi)(圖五)。
 
陳賜傑補(bǔ)充，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)於3月16日宣布升息1碼，符合市場(chǎng)預(yù)期，而國(guó)內(nèi)央行於隔日舉行理監(jiān)事會(huì)議，決議跟進(jìn)FED，國(guó)內(nèi)也升息1碼，是睽違十年後首次升息，出乎市場(chǎng)預(yù)料之外，也與消費(fèi)者認(rèn)知的升息時(shí)程更提早了一至二季，且升息1碼已與大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)於全年度的幅度相當(dāng)，顯示國(guó)內(nèi)物價(jià)上漲壓力不容小覷。

 
那麼，消費(fèi)者對(duì)於升息的壓力承受度是幾碼呢？調(diào)查結(jié)果顯示，80％消費(fèi)者對(duì)於升息壓力的承受度在3碼內(nèi)，陳賜傑表示，隨著通膨升溫、聯(lián)準(zhǔn)會(huì)轉(zhuǎn)鷹的狀況下，全球升息循環(huán)已啟動(dòng)，美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)甚至還表示今年將再升6次，而臺(tái)灣目前已升息1碼，對(duì)於有購(gòu)屋需求的消費(fèi)者而言，每月增加的房貸負(fù)擔(dān)還在可接受範(fàn)圍，但升息1碼後若仍然無(wú)法抑制通膨，升息恐怕會(huì)是持續(xù)性的進(jìn)行，那麼，在房?jī)r(jià)高漲、房貸負(fù)擔(dān)持續(xù)增加的狀況下，升息超過(guò)3碼，消費(fèi)者購(gòu)屋意願(yuàn)的確可能會(huì)受到衝擊。
 
「預(yù)售禁止換約轉(zhuǎn)售」衝擊購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋意願(yuàn)？54％認(rèn)為沒(méi)影響
不會(huì)降低購(gòu)買(mǎi)意願(yuàn)主因：自住需求、資金壓力小、屋況全新
 
內(nèi)政部於2021年12月通過(guò)「預(yù)售屋買(mǎi)賣(mài)契約禁止換約轉(zhuǎn)售」修正草案，目前送行政院審查中，預(yù)期將於本會(huì)期送進(jìn)立法院審議，那麼，這份修正草案若通過(guò)，是否會(huì)降低消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋意願(yuàn)(圖六)？陳賜傑說(shuō)明，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，54％消費(fèi)者不會(huì)因?yàn)轭A(yù)售屋禁止換約轉(zhuǎn)售而降低購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋的意願(yuàn)，而消費(fèi)者不會(huì)降低購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋意願(yuàn)的原因有那些呢(圖七)？其中54％消費(fèi)者購(gòu)屋目的是自住，修法不會(huì)造成影響，其次則是有37％消費(fèi)者認(rèn)為低自備款，資金壓力小，還有32％消費(fèi)者認(rèn)為屋況全新，不用擔(dān)心建材、管線老舊問(wèn)題。陳賜傑補(bǔ)充，消費(fèi)者不會(huì)降低購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋主因除了自住需求外，其餘兩項(xiàng)也正是預(yù)售屋的優(yōu)點(diǎn)，前期資金壓力小、屋況新，仍舊吸引資金相對(duì)緊絀的首購(gòu)族群，而本次修法禁止換約轉(zhuǎn)售也僅是阻斷短期投機(jī)客的管道，對(duì)於一般想購(gòu)買(mǎi)預(yù)售屋的自住客完全不受影響。

 
2022永慶前瞻
預(yù)售屋交易大解密！2021年全臺(tái)預(yù)售屋總銷(xiāo)突破1.2兆元、交易量達(dá)9.4萬(wàn)件
2021年預(yù)售交易遍地開(kāi)花！交易熱區(qū)遍布七都、尤以臺(tái)中交易最為熱絡(luò)
 
「實(shí)價(jià)登錄2.0」自2021年7月上路後，除了成屋實(shí)價(jià)揭露至門(mén)牌外，預(yù)售屋成交價(jià)格也即時(shí)揭露，讓預(yù)售屋價(jià)量更公開(kāi)透明，大家能夠揭開(kāi)預(yù)售屋交易的神秘面紗。
 
永慶房產(chǎn)集團(tuán)業(yè)務(wù)總經(jīng)理葉凌棋表示：根據(jù)預(yù)售屋實(shí)價(jià)登錄資料統(tǒng)計(jì)(圖八)，近三年全臺(tái)預(yù)售屋交易由2019年的3.9萬(wàn)件逐年遞增，2020年為7.0萬(wàn)件，至2021年已達(dá)9.4萬(wàn)件，與2020年相比，年增幅34.9％，而總銷(xiāo)金額於2021年更突破1.2兆元，年增49.1％，成長(zhǎng)將近五成。葉凌棋說(shuō)明，在資金潮、低利環(huán)境挹注下，加上國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)優(yōu)異、出口暢旺等基本面佳的狀況下，讓房市交易增溫，也推升民眾看好房市後市的預(yù)期，預(yù)售屋交易也受到激勵(lì)，交易轉(zhuǎn)趨熱絡(luò)，同時(shí)也讓投機(jī)炒作死灰復(fù)燃，這也是政府近兩年積極打炒房的主因。

 
若觀察七大都會(huì)區(qū)的預(yù)售屋交易市況，葉凌棋指出，新北、桃園與臺(tái)中交易件數(shù)突破1.5萬(wàn)件，而總銷(xiāo)金額也高達(dá)2000億以上，預(yù)售屋交易量體與金額堪稱(chēng)全臺(tái)之最。那麼，2021年全臺(tái)預(yù)售屋交易的熱區(qū)在哪呢？根據(jù)2021預(yù)售屋交易量統(tǒng)計(jì)，將全臺(tái)各縣市行政區(qū)預(yù)售屋交易量做排序可以發(fā)現(xiàn)，桃園龜山以4701件登上全臺(tái)交易冠軍，其次則是臺(tái)中北屯的4136件位居第二，桃園中壢則以3738件位居第三。
 
葉凌棋補(bǔ)充，2021年預(yù)售屋交易達(dá)2000件以上的行政區(qū)高達(dá)7個(gè)，相當(dāng)於每月交易165件以上，熱絡(luò)程度可見(jiàn)一斑，稱(chēng)之為「爆量區(qū)」不為過(guò)。而全年交易1000件以上的預(yù)售屋「火熱區(qū)」也高達(dá)22個(gè)行政區(qū)，交易500件以上的「溫感區(qū)」也有19的行政區(qū)入榜，七大都會(huì)區(qū)中，以臺(tái)中入榜11個(gè)行政區(qū)最多，其次則是新北與高雄的9個(gè)行政區(qū)，桃園入榜8個(gè)位居第三，不過(guò)，整體而言，七大都會(huì)區(qū)都有至少3個(gè)以上行政區(qū)入榜，顯示2021年一整年全臺(tái)預(yù)售屋交易可謂是遍地開(kāi)花。
 
地緣政治、通膨、貨幣緊縮、房市政策是影響2022年房市的四大變數(shù)！
 
葉凌棋表示：2022年全球經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)正常化，但俄烏衝突目前仍持續(xù)中，地緣政治風(fēng)險(xiǎn)高，全球通膨壓力遽增，將加速貨幣緊縮與拉高升息幅度，目前美國(guó)聯(lián)準(zhǔn)會(huì)宣布升息1碼，臺(tái)灣也跟進(jìn)，當(dāng)全球資金退潮將讓金融市場(chǎng)有大幅震盪風(fēng)險(xiǎn)，也連帶衝擊2022年的房市表現(xiàn)。
 
而國(guó)內(nèi)在房市交易熱絡(luò)、房?jī)r(jià)走高的狀況下，中央、地方政府持續(xù)齊力打炒房，2021年12月內(nèi)政部五大打炒房措施修法中，預(yù)估本會(huì)期將送進(jìn)立法院進(jìn)行審議，以及各地方政府配合中央政策，對(duì)於調(diào)高囤房稅上限已有共識(shí)，將於各縣市議會(huì)通過(guò)後實(shí)施，中央、地方為了抑制投機(jī)炒作而努力，效果可望逐步顯現(xiàn)，未來(lái)是否再祭出更進(jìn)一步的健全房市政策，將左右2022年房市交易量表現(xiàn)，有待持續(xù)觀察。

 
2022房市預(yù)估
房市政策續(xù)發(fā)年！2022上半年交易量估17.6-17.9萬(wàn)棟之間、年增0.5％至2％
 
葉凌棋說(shuō)明，2021年實(shí)價(jià)登錄2.0 、房地合一2.0上路後，加以四波選擇性信用管制陸續(xù)推出，以及內(nèi)政部提出五大措施打炒房、金管會(huì)調(diào)高不動(dòng)產(chǎn)放款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)等，都抑制短期投機(jī)風(fēng)氣，但自住、置產(chǎn)需求仍旺盛，買(mǎi)氣仍穩(wěn)，預(yù)估上半年交易量與2021年同期相當(dāng)，預(yù)估2022上半年房市交易量在17.6-17.9萬(wàn)棟左右，與2021年相比成長(zhǎng)0.5％至2％之間。
 
本次永慶房產(chǎn)趨勢(shì)前瞻報(bào)告問(wèn)卷調(diào)查，採(cǎi)「電子郵件」方式寄發(fā)永慶房仲網(wǎng)會(huì)員與官網(wǎng)點(diǎn)入。調(diào)查時(shí)間2022/2/16~2022/3/3?；厥沼行?wèn)卷數(shù)為2440份。